最近总是有朋友问，为啥不关心南区的楼盘啊，介绍几个南区的楼盘啊！
年前我们曾经遍访南边环郑的一些小镇项目，返程时驱车途径鄢陵、许昌、长葛、港区、新郑、南龙湖等地，我们坚信盘是实地探出来的，路是用脚跑出来的。前段时间的文章陆续介绍了南边环郑区域以及南龙湖的楼盘，一路向北，今天我们把目光进入郑州市界，今日探盘：橄榄城新公馆。
一石激起千层浪
近日和几位新南城组团房地产界朋友聊天，问及南龙湖地王拍出对郑州新南城组团有什么影响？
他们都反应，地王拍出后售楼部访客明显增多，持观望情绪的有了明显的急迫感，并一定程度上刺激了成交量。毕竟南龙湖楼面价都已经+了，未来房价+才有得赚。那么南三南四南五位置更好，价格可想而知了。
这就像一个石头扔进了水里，虽然激起的涟漪有限，但层层传播，在郑州南城板块引起的震荡从某种意义上比南龙湖还要强烈。
客观的说，以二七区、管城区为主组成的新南城组团以地缘性刚需刚改群体为主，少量兼具投资，从某种意义上说，由刚需撑起的房价水分相对较少！这是我们对这个版块客户群体的基本认知。上升到政府层面，从建委年城建计划的投资看来，政府显然在投资方面向南倾斜，详情如下：
管城区不仅总投资多，达到了亿元，年单年投资也不少。二七区年投资也达到了57.6亿，二者均位列我市区域投资前茅。可以预见的是，这两个区域在年面貌将会有不小的改观。与此同时，新南城板块部分土地属性也陆续得到变更（如宇通的厂房用地），新的规划更科学，更符合新时代的潮流。
橄榄城新公馆位于二七老商业区与二七新区以及管城区交汇处，行政上属于二七区，享受三经济商圈发展的利好。
以上是我们对整个区域结合最近一些事件作出了一定的梳理，让大家对这个区域有一定的综合认知，然后我们再去看楼盘时，就会看到更清晰的脉络。
楼盘基础认知
亚新橄榄城新公馆位于郑州二七区南部，北临佛岗东路，东临连云路，是亚新集团基于万方橄榄城之上打造的新派公寓，称为郑州第五代公寓产品。
楼盘总占地38亩，总建筑面积约9万方，是一个集公寓、loft、商业为一体的综合体项目。地块整体容积率2.8，绿地率30.01%，建筑密度33.12%，小区总户数约户。
其中1-4号楼为成品公寓产品：
1-2号楼为7层带电梯的多层公寓产品2梯29户，层高3.3米；
3-4号楼为17层高层公寓产品，共有2个单元，每个单元2梯14户，层高3.1米；
5号楼共有2个单元，东单元为2梯12户，西单元为2梯18户，进深10米左右，开间约3.9-4.3米，Loft产品主要分布在9-16层，面积为37-43平米。
据置业顾问讲，目前LOFT产品已经卖完。
楼盘资源占有
我们买公寓无非两种需求。
自住。这就要求周边成熟度高，住着方便。投资。同样也是要求周边成熟度高，有人租，而且还要能租上价钱，出手时有市场需求。
根据需求我们很容易找到优质公寓的判断条件：要么周边成熟度高，要么后期规划非常好，成熟很快的笋盘。后者充满很多不确定条件，前者更为稳妥。
总的原则就是可住，可租，可售。
而这一切，成熟则是必要不充分条件。
1）成熟度高，租住需求旺盛
楼盘位于橄榄城的核心区域，区域内有大量的常住人口，橄榄城占地近千亩，万平方米体量，已累计开发10年，拥有20万平米成熟商业，近30万客群。
同时楼盘紧临黄河科技大学主校区，拥有师生近3万人，庞大的师生消费群体带来了强大的购买力。
南区作为一个传统的商贸物流区，自身的建设非常完善，周边分布有新摩配城、万客来、中陆物流广场、鞋城、茶城、锦荣轻纺城等多家大型专业批发市场，上万家大商户，庞大的人口基数以及丰富的产业促进了区域成熟度的提高，同样也带来了旺盛的租住需求。
2）黄河科技大学
楼盘东侧即黄河科技大学，这就相当于有一个高校为自家后花园，学校中的操场篮球场等设施均可成为平时娱乐的场所，与一群天之骄子作伴，心态也会年轻很多。
此外高校师生也会产生大量的消费，促进附近商业的发展以及居住的需求。
毕竟花一样的年纪，你懂得！
大学生需求多，消费能力相对强，黄科大的师生不仅是庞大的租客群体，还保证了后期区域商业的繁荣。公寓后续还有多种运营模式：例如工作室、造型室、美容室、迷你影院、美衣店，为黄科大师生提供相应的配套服务。
电商时代，很多服务不仅仅局限于“街铺”，时代的发展赋予了公寓更多的功能。
3）商业
不远处的都市广场是一座总建筑面积为10万平方米商业，由大型超市百货、步行街商业、LOFT办公组成。其中，商业部分总建面积超过4.8万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、体验等多功能于一体的大型城市综合体，涵盖时尚百货、品牌超市、商务餐饮、商业步行街、国际影院等不同业态，这也是郑州南区目前规模比较大、业态较全的商业综合体。知名品牌有世纪联华超市、比高电影城、糖果KTV、屈臣氏等。
4）交通
在轨道交通上，楼盘距离地铁一号线南三环站直线距离约米左右，步行距离米左右，步行约15分钟，骑共享单车亲测7分钟。
路网方面，新公馆项目交通比较便利，周围有三纵三横的成熟交通体系，三纵即：京沙快速通道、紫荆山路、中州大道；三横即：航海路、长江路、南三环快速路。
多条城市主轴干道相辅环绕，组成了成熟的的交通网络。
楼盘周边1公里范围内有多路公交经过（81路、路、路、路、路）、BRT（B3区间、B10）等。
5）会客厅
亚新橄榄城新公馆是自带㎡会客厅的公寓，突破了传统公寓自身配套不足的劣势，会客厅涵盖多功能健身房、公用洗衣房、时尚台球厅、主题酒吧、自助厨房，集生活、娱乐、商务于一体，这点很人性化，也方便业主及租客平时生活的交流。
探盘现场
周边成熟商业一角：
黄河科技学院就在楼盘东边：
售楼部人头攒动，销售状况不错，LOFT产品已全部卖完。
探盘观点
1.从开发商看，亚新集团创立于年，是具有国家一级资质房地产开发企业，开发商的实力和经验都是OK的。其在绿博的美好艺境，美好香颂以及白沙的紫藤公馆我们以前反复提及，都是我们非常看好的项目，相信亚新橄榄城新公馆也不会让我们失望。
2.从物业上看，郑州亚新物业服务有限公司拥有国家一级物业管理资质。推出的小管家“一对一”、“点对点”的一站式服务还是不错的，目前在郑州市场口碑良好。不动产的升值潜力，很大一部分要看物业管理，相信这几年大家深有体会，一个靠谱的物业还是必须的，对于公寓产品，更是有过之而无不及。
3.按现行的行情，住宅已经长到一个相对高的阶段，而公寓和写字楼相对来说涨价幅度或者是说比较滞后，或者说比较理性，反而有一定的投资价值。关键是公寓现在不占名额！而且成熟的区域以及黄科大，旁边可以说有可以看得见摸得着的实实在在的租住群体。
4.对于自住的人来说，手头不宽裕，尤其是年轻人，公寓也是过渡时期不错的选择，该楼盘产品面积段从34-42平不等，让人们有更多的选择，总价低还款压力也小，再怎么着，还月供也比交房租强，一个是给自己打工，一个是给房东打工。
5.精装交付，免去麻烦，交房即住/租。成品房是当前行业发展的趋势，未来几年房地产市场发展的必然，这类房子相当于装修费也加了杠杆，为资金不充裕的人减少了更多负担。
6.据置业顾问讲，在售的平层公寓首付2W起，剩下首付款两年内付清即可（无息），这样相当于首付也加了杠杆。其实想在郑州安个家很容易，宽松的落户政策以及相对合理的房价，首付只要几万而已。
只要你努力工作，付了首付并留足2年左右的现金流，剩下的，通货膨胀会给你解决一切。
