入门买家统治豪宅市场
顶级别墅呆在月亮上自赏
2月以来，央行降息、二套房首付比例降低等一系列信贷放松政策，将改善型购房客群的首付款比例下调了20%-30%，这极大地降低了改善型购房者的购房门槛，也推动了此前观望已久的置业者加速入市来源：《投资时报》文｜《投资时报》
贺雷2015年一季度北京（楼盘）楼市状况并不乐观，虽然政策暖风频吹，但当季北京商品房成交同比仍呈现量价齐跌。来自北京市建委的数据显示，2015年第一季度北京商品房成交17987套，同比下降0.4%，成交均价达26175元/平方米，同比下降2%；成交面积约为199万平方米，同比下降11%，成交总金额计520亿元，同比下降13%。从资金面来看，北京房企状况更不容乐观。据北京市住建委数据统计，2015年一季度，全市房地产开发企业项目到位资金为1252.1亿元，比上年同期大降20.4%。尽管连续降息降准，货币层面宽松，降低二套房首付比例等措施也层出不穷，但情况仍难言向好。作为房地产消费塔尖上的明珠，北京豪宅市场情况如何？《投资时报》、标准排名（中国）研究院携手专注于高端房地产市场的亚豪机构联合发布“2015年第一季度北京豪宅吸金榜”，以期描绘出北京豪宅市场全景图。如今，寸土寸金的北京四环内新建商品房单价已普遍超过5万元，因此对于公寓和普通住宅而言，我们将单价“5万元”作为“豪宅”标准，来彰显当下北京房地产的价格特征。此类住宅产品，称为“公寓豪宅”，以和大众观念中的经典豪宅品类“别墅”相区分。所以，这份榜单将分别呈现“公寓豪宅”和“别墅”两类产品的排名信息。盘点两类高端产品的数据信息，在房价快涨到“月球”的北京，豪宅销售却不如其外表靓丽。对于购买面积大、单价高的别墅产品，高净值人群也表示颇有压力。而支撑豪宅市场的主力，也并非顶级大亨，而是以住房改善为需求的“入门级”豪宅买家们。公寓豪宅量价均优2015年第一季度，北京豪宅的吸金能力并不出彩。根据北京市住建委数据，在第一季度北京商品房成交金额前20名中，称得上豪宅的项目仅占4席。去除“盘古大观”这个奇异值的影响，其他3席豪宅项目的成交额总和（14亿元）甚至不及一个“海淀？嘉郡”自住型商品房项目的成交额（25.18亿元）。在豪宅项目中，公寓豪宅的销售要远好于别墅项目，无论从售价还是销量，公寓豪宅均完胜别墅。2015年第一季度，北京公寓豪宅成交额TOP20的总吸金量为115.6亿元（去除“盘古大观”后为48.2亿元），远高于别墅项目TOP20的23.9亿元。从数据来看，北京第一季度卖得“最火”的公寓豪宅是“盘古大观”，共成交96套，成交金额高达68.17亿元，是北京商品房第一季度的销冠。该项目均价高达10.8万元/平方米，位列2015年一季度北京公寓豪宅成交价格排名的第三位。不过，有消息显示，2015年1月30日，盘古大观一天内集中签了123套房（含公寓、商铺、车库），成交金额高达85.79亿元。显然，这并不属于正常的散售行为。68.17亿元的单季度总销售额，甚至远高于去年北京全年单盘销冠的总销售额。尽管，盘古大观的“不正常”的业绩表现与其他项目几乎不具有可比性，但为了反映数据的客观性，特将其保留在榜单中。吸金能力排名第二位的是中赫集团开发的“万柳书院”项目。该项目在一季度成交15套，成交金额为5.32亿元。这个与颐和园为邻的顶级豪宅项目颇受高端人士认可，平均每平方米单价高达13.5万元，是一季度北京卖得最贵的豪宅。而卖得最火的公寓豪宅项目为“京投银泰（600683,股吧）？琨御府”，一季度共售出129套房子，远高于其他项目的销售量，总成交金额为5.2亿元，在2015年一季度北京豪宅成交金额排名中位列第三，其销售均价超过5.9万元/平方米。在别墅类别中，吸金能力最强的是长江实业开发的“誉天下”项目，一季度卖出32套，共吸金3.41亿元，不过其成交均价仅有2.57万元/平方米。这些数据与公寓豪宅相比差距比较明显。地理位置距市区较远的别墅项目在第一季度显然没有地处市区的公寓项目好卖，即便销售状况较好的别墅，其均价一般较低。在别墅项目成交额前10的项目中，除了“远洋？LA
VIE”每平方米均价达到了5.7万元，其他大部分均在2.5万元至4万元左右的单价上。顶级别墅成交清淡在别墅售价中，北京“运河岸上的院子”以8.3万元的均价位列价格榜首位，不过这个标榜自己单套最高价达3亿元的超高端项目，在第一季度也仅售出1套，总成交金额不过3388万元。看来，高净值人群当下的购买力和购买欲望亦是有限。而单价超过5万元/平方米的别墅项目一共有9个，一季度共卖出17套，单个项目能卖2套以上已属不错。在
2015年第一季度北京别墅成交套数排名前20的项目中，没有一个单价超过5万元；而在2015年第一季度北京别墅成交金额排名中，也仅有3席单价超过5万元，其中每平方米均价超过8万元的“泰禾？北京院子”，卖出了3套，总成交额达7484万元，平均每套2500万左右。其号称售价2000万/套起，想来卖出的只是其中低端产品。每平方米均价超5.7万元的“远洋？LA
VIE”，一季度卖出2套，在成交金额排名中排第7位；均价为5.6万元的“紫禁壹号院”卖出4套，在成交金额排名中排第15位。整体而言，高售价的别墅项目并不是北京别墅项目成交的主力。在北京，别墅项目销售量最多的项目集中于顺义、丰台和大兴等地区。在2015年一季度继续占据北京别墅项目销售数量和销售金额两个排名的第一位。从整体成交来看，每平方米售价在2万至3万元之间项目成交数量最多，占据了2015年一季度北京别墅项目成交套数排名前20席中的12个席位。而在2015年一季度北京别墅项目成交金额排名前20席中，这类项目同样占据9席。可以看出，这个价格区间的别墅产品是第一季度北京别墅产品的主流。经济型公寓豪宅销量占优如果说刚需统治普通住宅市场，那么改善型需求便是当下豪宅的主要购买力。改善型需求的主要购买对象便是“入门级”豪宅产品。在公寓豪宅中，单套平均面积在200平方米到300平方米之间的项目，最受市场认可。在“2015年一季度北京公寓豪宅吸金榜”中，有接近一半的项目单套平均面积在上述范围之内。而在榜单中，均价在5、6万元左右的项目在销售量上也明显占优势。比如国瑞地产的“国瑞城”、永同昌建设集团的“丽都壹号”，这类项目的单季度销量均超过40套。另据亚豪机构统计数据显示，2015年3月，北京在售报价超过6万元/平方米的公寓豪宅中，套均总价在1000万元以下的入门级豪宅共成交105套，占总成交量的比重为56%，而套均面积在200平方米以下的小户型公寓则成交129套，占比高达68%。由此可见，北京公寓豪宅市场成交中，中小户型、低总价，面向改善型客群的入门级豪宅占据主导地位。亚豪机构副总经理高姗表示，入门级公寓豪宅产品成交的走俏，与近期银行信贷调整政策不无关系。入门级公寓豪宅买家基本是以改善居住条件为目的，这类人群资金实力并不雄厚，购房主要依靠房贷支持，银行信贷政策的放松对这类客群影响很大。2月以来，央行降息、二套房首付比例降低等一系列信贷放松政策，将改善型购房客群的首付款比例下调了20%-30%，极大地降低了改善型购房者的购房门槛，刺激此前受购房资金等因素所限的改善型置业人群在短期内集中入市，也推动了此前观望已久的置业者加速入市。因此，随着新政实施，入门级公寓豪宅的销售情况将会有所延续。（完）