北京一楼盘“偷面积”涉嫌违规 被指开发商请客业主买单
每经 王杰 发自北京
本报在一线跑盘时发现,近段时间,北京楼盘K2百合湾项目推出大赠送促销活动:甚至推出产权面积192平方米,赠送54平方米的超级措施,赠送面积达产权面积近三成,额度之高让人错愕。
在采访后发现,类似高额度赠送面积的促销活动,可能只是一场 开发商请客业主买单 的做秀戏,且 偷面积 的方式涉嫌擅自违规更改规划等。
偷面积 涉嫌违规
22号楼、25号楼现在的促销措施为 买一层送一层 ,9号楼产权面积为192平方米的户型赠送54平方米。 北京楼盘K2 百合湾项目一位售楼员向《每日经济》介绍道。
正当本报这位 购房者 一头雾水时,上述售楼员进一步解释说,22号楼、25号楼最初的设计图均为面积平方米、层高5.49米的户型,实测后,开发商会将5.49米层高,人为隔成小复式,从而实现了 买一层送一层 的目的,而对于9号楼产权面积为192平方米的户型,最初设计图中的规划面积为192平方米,不过实测后,开发商会将设计图中半封闭阳台的地方都封闭起来,这样就多出卧室、餐厅各一间,合计54平方米。 54平方米的赠送面积不会写在商品房预售合同中,会用图示标注出赠送面积部分。房屋售价按实际使用面积乘以房屋单价计算,业主最大的实惠是54平方米的赠送面积部分,不需要交纳物业费、契税、公共维修基金等费用。
值得关注的是,在五花八门的促销方式中,赠送面积的促销方式并不罕见,如:北京的鲁能7号院、燕郊的@北京、北京首邑溪谷等,都曾经或正在通过类似的 偷面积 方式进行促销,方式主要有利用公共部分增加面积、赠送阳台及飘窗等。不过北京美联物业高级经理张磊在接受《每日经济》采访时却指出,K2百合湾近三成赠送面积的高额度赠送面积方式极为少见,并对此提出了质疑。张磊表示,按照正常的开发流程,从最初的设计图、施工图、再到最终收房的实际测绘图,对于房屋的面积都应该相对应。而K2 百合湾赠送面积高达近三成的做法,中间 偷面积 的实现过程让人怀疑背后存在相关违规的嫌疑。
对此,K2地产项目品牌部负责人在接受《每日经济》采访时表示,对具体情况并不了解,需要向 买房送面积 项目有关人员核实。但截止到发稿前,该负责人方面以依然没有联系到该项目有关人员为由拒绝接受采访。
对于K2百合湾的户型是否存在违规,《每日经济》联系通州区规划局执法队。该队一位工作人员在接受本报时表示,在正常的规划范围内,理论上是不可能出现192平米赠送54平米情况。K2百合湾还没到验收的程序,最后验收面积要以测绘报告为准,是否和审批面积一致。如果K2百合湾过不了验收,就发不了产权证。
随后,《每日经济》又联系通州区规划局建管科(审批科)。该科一位工作人员表示,规划局的审批面积都是到建筑的外轮廓线,即外墙皮。规划局审批的只有192平米,多出的54平米是开发商的自我宣传。如果在执法队验收过程中,实测面积246平米是肯定通不过验收。按照北京市的规定,无论是封闭阳台还是半封闭阳台,都是按全面积计算的。如果不计入面积,那么多出的54平就不是阳台。
在接受《每日经济》采访时,中堂律师事务所律师徐斌也赞同张磊的观点。徐斌表示,首先K2 百合湾高额度赠送面积的做法改变了原有规划,如单层改复式等,皆属于违规行为,存在无法通过规划验收、无法取得房产证的风险;其次,在露台上围起一道玻璃或封闭一面墙,从而 创造 出新空间, 被创造 出来的部分新面积不会记入房产证,业主在后续遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等问题时,都存在着相关法律障碍;第三,每块土地在拍卖之前都存在固定容积率和最高建筑高度限制。而K2 百合湾由于赠送面积比例较高,势必加大这个小区的容积率,建筑密度也随之水涨船高。相应地,房屋的采光度、居住舒适度等都皆会受到相应影响,且小区的供水、供电、教育、医疗等配套压力也相应增加。
赠送面积 后房屋单价变高了
在采访中,对于K2 百合湾赠送面积的促销手法,一些购房者表示可以接受。该楼盘意向购房者刘小姐对《每日经济》说: 我比较喜欢层高5.49米的户型,物业费、契税、公共维修基金等费用皆按照单层面积交付,但是生活空间是双层。 不过也有不少购房者对此表示质疑。正在淘房中的房地产业从业者李先生表示,赠送的面积不是免费的。
本质上说, 送面积 就是变相版的 买面积 。开发商 赠送面积 的促销方式其实只是 开发商请客,业主买单 的游戏。K2 百合湾9号楼产权面积为192平方米的户型,单套总价为450万,单价为23437元/平米。赠送54平方米面积,合计实得面积为246平方米。因为对于 赠送面积 ,开发商不需要支付土地出让金,且没有报规、报建等费用,只产生基本建设成本。公开资料显示,目前一线城市多层普通住宅无装修的基本建设费大约在2000元左右/平方米。该户型54平方米的 赠送面积 ,合计产生的建设成本费为约10.8万元,而这个 约10.8万元 才是开发商所谓的 赠送礼物 。来自北京美联物业的数据显示,通州区2012年9月份一手房均价为15000元/平。如果通州区买一个房本面积为246平米的房子,也仅需要369万元。
全经联研究院副院长陈宝存对此表示, 赠送面积 是得不到法律认可的,商品房的拆迁补偿和二手房交易都是按房本上的产权面积计算。